兴业银行首席经济学家、华福证券首席经济学家鲁政委：房地产同都会场初现分化

　　兴业银行首席经济学家、华福证券首席经济学家鲁政委近日接受中国证券报记者专访时表示，改善性住房需求开释等因素推动近期房地产市场回暖。展望下半年，房租和房价的代价差可能继续维持，但有望小幅缩窄。寄希望于经济下行压力大、政策会放松调控是不切现实的。房地产同都会场已初现分化。

　　供地明显增长

　　中国证券报：5月房地产市场恢复情况好于预期，是什么因素推动楼市回暖？

　　鲁政委：楼市近期回暖主要缘故原由：一是受到土地拍卖市场影响。在每一轮我国房地产市场的迁移转变点，土地拍卖市场都起到了引领作用。如果出现土地拍卖代价按楼面价推算出的房价比其目前周边房价高，那么，就会组成引发房价上升的预期，诱导出潜在的购房需求。此次疫情之后，地方政府可支配财力降落，各地供地明显增长。

　　二是人们固有的传统思维定势。在已往三十年里，无论房价如何变化，险些任何时点买屋子，事后看来房价都是涨得更高。由此在许多人心中形成了一种思维定势：任何时点买屋子都是对的。如果你不知道该投资什么，就去买屋子。必须要提示的是，自“屋子是用来住的，不是用来炒的”政策确定下来之后，宽大投资人应该存眷到政策的导向已产生根本变化。

　　三是改善性住房需求开释。在平常，人们只是在放工和周末在家的时候比力多。而此次疫情期间，一家人险些全天都在家，使得潜在的改善性需求被引发出来。在利率降落的配景下，一部门有购房能力的人，开始置换更大的屋子或以为有须要拥有多套自住房。同时，许多都会仍在扩建新开发区或园区，为缩短上班间隔，企业迁入新园区的职工也会购置新居。

　　四是期房交付压力上升。从房地产投资的角度看，自2018年开始，期房贩卖占比上升到八成左右，这种状态连续近两年时间。根据已往的经验，从期房贩卖签约到终极衡宇建成交付，时间约莫是两年左右。这就意味着，目前正是衡宇交付压力较大的时期，促使房地产开发企业的开工率保持在相对较高的水平。同时，目前较低的利率，也使得私募房地产开发基金召募资金比力容易，房地产企业特别是头部的资金状态明显改善。

　　房租和房价差料缩窄

　　中国证券报：近期部门都会出现房价上涨但房租下跌的征象，缘故原由是什么？两者的价差会继续扩大吗？

　　鲁政委：从汗青来看，房租和房价变化偏向在波段上经常有不一致的情况。可以大抵认为，房租反应了租房市场上的需求，房价则反应了租房市场上的供应。由于买屋子的越多，就意味着可以用来出租的屋子也越多，固然反过来说也意味着部门既有租房需求的退出。以是，在已往，通常房价上涨的时期，反倒是房租涨幅比力平缓的时期，反之亦然。固然，如果用CPI统计中的租金同比指数观察，自2003年有该项统计以来，本年照旧初次出现同比负增长。

　　房租下跌，从短期来看，可能主要反应了三方面情况：一是外出务工职员减少。数据显示，疫情之下，本年外出务工职员可能较往年有一定水平降落，由此导致租房需求降落。二是薪酬降低。在疫情打击之下，本年诸多行业出现降薪，导致租房者负担房租的能力出现降落。三是政策性因素。更多政府公租房和政策性租赁房的推出，在一定水平上平抑了房租代价。此类衡宇的租金通常较低，且房租绝对水平会在一段时期内保持稳定。

　　从趋势性因素来看，必须注意的是，比年来我国住宅贩卖增速一直为个位数，特别是2018年、2019年都只有2%左右的增长，但即便云云，也意味着每年都会新增约莫15亿平方米的住宅面积，平均到每位城镇生齿每年都会增长1.8平方米的居住面积。到2019年，我国城镇人均居住面积应该已到达约40平方米，已经不算小了。

　　展望下半年，从同比来看，二者的差距可能继续保持，但存在小幅缩窄的可能。对于房价，低利率会使房价稳中略涨；对于租金，思量到随着疫情得到控制，逐步复工复产，预计未来就业状态会有所改善，租房需求会有所上升。但在更长时间里，需要存眷的是，随着更多衡宇不停进入出租房市场和政策性租赁房的不停入市，衡宇租金未来可能面临涨不动的问题。

　　中国证券报：近期房企融资成本降落，对房地产投资将产生哪些影响？

　　鲁政委：近期房地产融资成本降落，实在是我国流动性充裕，利率整体降落的结果。截至5月尾，DR007相对年初降落85bp，AA+级企业债相对年初降落70bp。在此历程中，房地产企业的融资成本出现一定降落是自然的。同时，利率的降落也使得房地产资金链得到一定水平的松动。由于利率降落使收益率相对更高的房地产私募基金对投资人更有吸引力，召募资金由此越发容易。根据已往的经验，房地产企业信赖，这对其意味着继续发展的时机。这正是到目前为止，房地产业的投资富有韧性的缘故原由。

　　这种融资成本的降落，在差别企业间存在明显分化。头部房地产企业的融资成本会降落得很快，而其他企业的融资成本仍然相对较高，资金仍然比力紧张，使房地产企业之间会出现更多并购。同时，随着地价的上升，房地产企业也改变了已往单打独斗的做法，变为了联合体投标拿地开发。

　　线上化步调加速

　　中国证券报：在经济增速放缓配景下，房地产将饰演什么脚色？

　　鲁政委：在经济发展的任何阶段，衣食住行都是人们的基本需求。从资金量级和动员效应来说，后两者更大。因此，即便在目前的成熟经济体，房地产的开发投资与贩卖、汽车贩卖都是经济状态极为紧张的一样平常监测指标。因此，在经济下行压力加大的时期，房地产贩卖和投资的韧性，可以或许客观上缓冲经济下行压力。

　　但与此同时，在全球各个经济体，房地产也是最容易出现泡沫的领域，而一旦房地产泡沫破裂将会给经济带来体系性风险。研究表明，有房地产泡沫破裂的经济阑珊和无房地产泡沫破裂的经济阑珊相比，前者更长更深，苏醒起来也更慢；后者更短更浅，苏醒起来也更快。因此，长期坚持“屋子是用来住的，不是用来炒的”，以及“稳地价、稳房价、稳预期”政策，对于抑制房地产市场的投资和谋利需求，让屋子回归居住属性，防范房地产市场泡沫化风险，是完全须要的，将会长期坚持。因此，如果寄希望于在经济下行压力大的配景下，政策会放松对房地产“三稳”方面的调控是不切现实的。

　　中国证券报：房地产行业格式会产生哪些变化？

　　鲁政委：对于全部企业来说，疫情都是一次对资金链、生产和贩卖渠道的一次突然的压力测试。其对房企的行业格式影响主要有：一是加速房企集中度的提高。房地产自己是高杠杆的谋划活动，在疫情打击眼前，杠杆过高的房企会出现问题而倒闭或被并购，由此将加速房地产市场集中度的提高，头部企业的市场占据率会进一步提高。在集中度提高的历程中，房企的利润率暂时还会降落。

　　二是房地产进入“巷战期间”。如果以往讨论房地产市场状态，人们习惯于拿一二三线都会粗线条举行分类讨论的话，那么，目前即便同在一个都会，差别的区块、差别的衡宇类型，其境况也会有明显差别。

　　三是线上化步调加速，房地产平台开始出现。此次疫情使全部企业的数字化步调都进一步加速，房企也不破例。对房地产生产环节来说，会围绕工业互联网加速结构；对其贩卖环节来说，线上卖房、VR看房等线上化结构也将会加速。同时，一些基于移动端的房地产平台开始出现，这些平台毗连市场各方、贯串上中下游，其对未来房企之间的行业竞争格式，也会产生越来越大的影响。

　　四是物业管理受到空前存眷。为了断绝疫情，各个物业的管理水平比已往受到更多存眷。如果说，之前人们更多存眷住房的硬件，受到此次疫情的触动，业主对物业管理服务的存眷水平和要求则会大幅提升。

（文章来源：中国证券报）