新晋内房股，上市即巅峰

原标题：新晋内房股，上市即巅峰 来历：棱镜

猎云网注：现在内房股的估值远低于上市公司均匀水平，IPO面对发行价偏低、认购缺乏、上市之后买卖不活泼等困难。简言之，香港资本市场对这些房企爱好寥寥。这些房企的共性是，偏居本省乃至本市一隅，归于迷你房企。文章来历：棱镜（ID：lengjing_qqfinance），作者：孙春芳，修改：张庆宁。

3月31日，新力控股（集团）有限公司（HK2103，下称新力）成绩发布会上，陈凯露脸了。

这位曾在华润置地、龙湖、复星地产、阳光城、中南置业5家房企担任过高管的明星工作司理人，3月初加盟新力，被新力掌门人张园林委以重任。

担任行政总裁之外，陈凯还有个联席董事长的头衔，看似与张园林等量齐观。

张园林发迹于洪都新府——江西南昌，在家里三兄弟中排行老二，大哥与三弟在当地地产、建筑业叱咤风云，而他锋芒毕露，走出江西，2019年11月推进新力登陆港交所。

新力此前默默无闻，上市前后置身于聚光灯下，故事与事端不断。

上市前夕，一手操盘新力上市事宜的CFO王炎此前因进入网贷事务离任，张园林紧迫将香港人许进业挖来添补空位。许此前在华南城担任财政，也是地产圈的老财政人。

此次成绩发布会上，许也亮了相。

2019年，港交所共有6家内房企IPO上市，除新力之外，还有“小碧桂园”中梁控股（HK2772），此外4家，皆是深耕当地、体量较小的迷你房企。

它们死后，还有海伦堡地产等数家迷你房企排队，大多数至今不得其门而入。

“房企上市是个成人礼，任何一个有野心的地产企业家都期望上市，但上市不是全能药，不能解决企业自身的痼疾。”长时间重视香港内房股的一家资管公司司理许彤表明。

从出售额、毛赢利、事务布局、融资途径、融资本钱等种种维度来看，上市前后，6家房企都有所改变，有些好转，有些上市“即巅峰”。

光鲜表象之下

陈凯加盟后，新力的一个新气象是，开端发布出售额了。3月17日，新力对外表明，2020年1-2月的合同出售额为71亿元。

新力上市之后并未发布每月出售额，“港交所没有强制规则内房股发布出售额，但一般咱们都是发布的，”许彤说。

在国内房企中，只要泰禾、福晟等少量对出售额讳莫如深，泰禾现在已将多个项目股权售予世茂，福晟简直将一切财物交给世茂保管。

3月31日新力发布2019年成绩陈述，2019年录得合约出售额914.2亿元，同比增加28.6%。其间，应占权益合约出售额451.09亿元，权益占比缺乏50%，在上市房企中排名倒数。

新力2017、2018年的合约出售额分别为390亿、710亿，2019的同比增幅跟2018年的82%比较，断崖式跌落。

新力其他方面成绩尚可：收入269.85亿元，同比增加220.7%；毛利79.99亿元，同比增加154.5%；年内溢利20.14亿元，同比增加263%；母公司拥有人应占中心赢利18.53亿元，同比增加485.2%。

“新力为了冲刺上市，2019年的各项方针都还不错，本年能否持续，就欠好说了。”许彤表明。

新力管理层在成绩发布会上宣告，本年出售方针是增加20%，全口径合约出售额1100亿元。

光鲜表象之下，新力难掩一个根本现实：赢利率太低。

2019年，该公司毛利率29.6%，相较2018年的37.3%跌落7.7个百分点。而且管理层称，未来还要持续下降至27%-28%；该公司净赢利率只要7.5%，远低于上市房企均匀净赢利率（11%-12%）。

关于新力来说，“出道即巅峰”。

外地经欠好念

问题出在新力的事务扩张。

南昌是新力发迹之地，现在市场占有率到达22%。2019年南昌新房成交900亿元，新力贡献了200个亿。

在整个江西，新力的占率大约10%。

新力正在进军长三角与大湾区，但当地竞赛适当剧烈，拿地本钱颇高。

陈凯表明：“新力在江西的净赢利率是10%，但在长三角、大湾区等地的赢利水平仅5%左右。当新力进入长三角和大湾区后，赢利率下降是能够了解的。”

2019年，新力拿下36个项目，总权益地价194.5亿元，权益建筑面积达280万平方米。其间43.6%坐落长江三角，24.4%坐落华中、华西及其他区域，19.4%坐落江西省，剩余12.6%坐落大湾区。

出售增幅放缓，因区域扩张导致赢利率下降，这不仅是新力的问题，相同是其他新晋内房股的通病。

例如中梁毛利率由2018年同期的27.3%降至2019年的24.5%。

3月31日的成绩发布会上，中梁董秘杨德业表明，23%的毛利率是合理水平，“咱们一般的项目毛利率大概在21%-25%之间，估计未来全体毛利率也会在这个规划。”

发家于三四线城市的中梁，2019年正在实施“三转”：转二线、转省会、转中心城市。

曩昔一年，在中梁764亿元的拿地金融中，二线城市占比53%，三线城市占比39%，四线城市占比8%。而在2018年，二三四线的占比分别为32%、54%和14%，三四线出资占比挨近七成。

中梁的出售额增速相同放缓，2019年合约出售金额1525亿元，同比增加50%，比上市前些年70-80%的复合增加率有所下降，2020年方针增幅10%，至1680亿元。

别的四家2019年登陆港交所的内房股日子更惨。

其间，首要事务集中于江苏南京的银城世界（HK1902），2019年3月份上市，IPO融资不到10亿港元，2019年方针出售额200亿元，到年末完结198亿。

据《界面新闻》报导，本年年初银城世界将总部多个职能部分和区域公司进行兼并，一部分人员被裁撤。

钱并不“廉价”

房企上市的初衷，是为拓展融资途径，下降融资本钱，融到“廉价钱”之后进行更大规划扩张。

但是，6家内房企的IPO融资额都不高，中梁为32.29亿港元，新力为21.9亿港元，其他4家更少，银城不到10亿港元，坐落河北涿州的天保集团只要5.24亿港元。

“IPO融资尽管不多，但有了上市公司位置，能够发美元债、公募债和ABS等。”许彤说。

上市之前，房企融资途径一般只要银行借款、信任借款等。银行借款名义上利率虽低，但加上各种手续费，本钱并不算低，而且欠好请求；至于信任借款，利率一般都在10%以上，最高可达15%。

上市之后，房企的榜首件事是用IPO融到的“廉价钱”换掉高息借款，以此下降净负债率。例如中梁和新力在上市之后的首个会计年度，都将净负债率降到100%以内。

但融资本钱仍然高企。2019年，新力的加权均匀财政本钱9.2%，仅比2018下降0.1%。

新力直到本年3月，总算借到一笔银团借款，又发行了一笔2.8亿美元的优先收据，票面利率11.75%。

本年一季度是房企可贵的发债窗口，大多数房企的发债本钱降至5、6%左右，龙湖等诺言杰出的房企乃至低至3-4%。

而且，新力的债款压力仍然很大。截止2019年末，债款总额265.7亿元。其间，一年期债款占比44%，为116亿元，1-2年期债款占比43%，2-5年期仅有13%。新力的债款结构相同挂心，信任资管融资占比36%，银行借款占比57%。

而其在手现金及银行结余仅166亿元。

据《观念》报导，到2020年3月底，新力尚有28项信任借款未归还，更有一笔信任利率高达15.36%。

中梁上市之后的融资本钱仍旧不低。该公司2019年下半年总共发行两笔美元债，算计4亿美元，票面利率均为11.5%；本年一季度发行的一笔美元债，净额2.5亿，利率高于当期职业均匀水平，为8.75%。

比较之下，银城等4个新晋内房股，上市之后从未传出揭露途径融资的音讯。

“这些扎根本地的房企，本来雄心勃勃，期望上市之后开疆拓土。到了外地就不服水土，所以又缩短回来。”金地南京公司一位投拓部分人士称，重回本地舒适区，意味着只能持续开发手头地价低价的土地，规划扩张短期无望。

迷你房企上市难

新力控股几成内房股上市绝响。

2019年5月更新过一次上市请求的海伦堡地产，上市文件再次出现“失效”状况已久。奥山控股第2次递送的招股书相同现已 “失效”。

早在2018年，这两家房企就已提交招股书。

万创世界于2019年6月3日提交上市资料，当今到了失效期。港龙地产、三巽地产、大唐地产三家先后于2019年10、11月提交上市资料，行将面对失效。只要汇景控股于2020年1月16日在港交所上市，闯关成功。

现在内房股的估值远低于上市公司均匀水平，IPO面对发行价偏低、认购缺乏、上市之后买卖不活泼等困难。简言之，香港资本市场对这些房企爱好寥寥。

这些房企的共性是，偏居本省乃至本市一隅，归于迷你房企。

例如海伦堡地产深耕广州及周边，奥山控股深耕武汉及湖北，万创世界首要事务坐落安徽淮南，大唐地产环绕福建厦门及周边开发项目。

它们出售额排名遍及在各大榜单的50名开外，但为上市，单个房企还在突击拿地。

招股书显现，三巽地产到2019年8月31日总土地储备仅420万平方米，超越90%坐落安徽；发展中物业的账面净值为69.06亿元，持作出售已竣工物业的账面净值约3.42亿元。

这意味着，三巽地产开发中项目占有绝大部分，在上市前夕大举冲击规划。

长时间为房企港股IPO供给咨询的张茂表明，迷你房企突击拿地含义不大，“香港资本市场评判房地产估值的规范早不以土储为主，况且这些房企再怎样突击囤地，土储规划也远不如那些大型房企。”

一个比照是，世茂2019年新增土储3092万平方米，仅全年新增额就适当于三巽地产总土储面积的7.4倍。

此前中梁等房企能够上市，是因捉住棚改货币化盈利，出售额等成绩方针的确抢眼。而这些迷你房企布局都在三四线，而且偏居一隅，跟着棚改盈利已近尾声，突击取得的土储非但不是利好，很可能因地价过高连累全体成绩。

“迷你房企即使上市了，其实筹不到多少钱；假如事务才能一般，纷歧定能取得发债等融资时机；即使能够发债，本钱应该跟信任融资差不太多。”张茂表明，准备上市自身花销不菲，上市后还要承受资本市场查验，“图什么呢？”

（文中许彤、张茂为化名）

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