拿地成为房企生死线：土地市场热度升温

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原标题：拿地成为房企生死线，土地商场热度升温

当部分规划开展更有主意的二线房企正在愈加活跃拿地时，头部房企的情绪愈加慎重。

在一家中斗室企担任土地出资的陈飞（化名）现已开端再接再励出差之路。

“公司这几个月都没有拿到适宜的土地，我担任的团队压力十分大，许多公司缩短土地出资人员的数量，假如不能拓宽到项目那或许就会赋闲。”陈飞告知榜首财经记者。

我国房地产从规划盈余年代开端向办理盈余年代换挡的过程中，拿地仍是张望，成为困扰每一个房企的终极出题。一方面，遭到出售吃紧、商场缩短、中短期预期不确定等要素影响，房企开端聚集和缩短，谁都不敢再去轻率争夺“地王”。别的一面，二线房企的规划扩张并未看到肯定天花板，可持续开展需求强逼各家公司不得不奋力前行。

无论是土地出资人员，仍是房企老板，都逐步发现寻觅到适宜项目的难度开端越来越大。在这个越来越拥堵的赛道上，拿地战略似乎成为一个辩证的出题，并开端倒逼房企从源头开端从头审视自己的商业形式，以取得未来添加的通行证。

拿地成为生死线

不久前，一则发作在上海土地商场的新闻成为一切房企评论的论题。我国海外开展（00688.HK）、万科（000002.SZ）和华润置地（01109.HK）三家公司，因为涉嫌围标上海虹口住所用地，相关担任人均被带走帮忙查询。

榜首财经记者从相关人士处确认了上述音讯。一时刻，关于土地商场的评论声响颇多。

围标并非新鲜事，这一长期存在的潜规则，又在较大层面上折射出房企现在面对的拿地难题。较高的土地价格和越来越薄的赢利空间，迫使更多房企不得不挑选各种方法，确保自己的生计与开展。

“现在土地出资人员找工作越来越难，许多公司都不乐意养那么多人去拿地，在这样的状况下，实际上也迫使咱们想各种方法自保，不然无法在剧烈竞赛中生计。”陈飞说。

实际上，本年3月开端，部分热门城市土地商场就开端呈现部分炽热状况。

3月25日，姑苏主城区出让6宗涉宅地块，总成交价为123.69亿元。终究，东原地产、华润置地、大发地产（061111.HK）、金科股份（000656.SZ）、姑苏恒泰、杰出集团别离取得上述六块土地。

在江苏常州，继3月份多宗地改写板块成交单价纪录后，常州的土拍热度在土地供给的影响下持续至4月。在4月10日的土拍中，常州揭露出让了坐落中心城区天宁区红梅街的地块。克而瑞组织反应的竞拍数据显现，这宗地招引了融创、德商、嘉宏、新城、金科等十家房企参拍，在阅历67轮竞价后，终究由德商溢价76%斩获，成交楼板价到达19793元/平方米，改写了常州土拍史上成交地块单价纪录。

“咱们内部高管开会，要求在近期有必要拿地，活跃拿地。”一位TOP10房企办理层告知榜首财经记者。

别的一家中斗室企分担土地出资高管则向记者诉苦：“长三角土地火爆程度超乎公司幻想，咱们都以为是拿地窗口期，没想到一切房企都报名参加了拍卖。”

一个数据能够佐证。依据我国指数研究院数据，一季度，全国300个城市住所用地成交楼面均价为4977元/平方米，同比上涨23.5%；成交均匀溢价率为13.1%。

我国指数研究院剖析，全国300城住所用地成交楼面均价的上涨，一方面受各线城市成交结构性要素的影响；另一方面，部分热门城市优质地块推出量显着添加，带动企业拿地活跃性进步。

“拿地是生死线，公司将使用购物中心和长租公寓勾地作为拿地抓手，方案本年拿20个购物中心，30个长租公寓（包含轻财物）。”中骏集团（01966.HK）董事会主席黄向阳在日前的出资者交流会上直抒己见。

没有土地储备，将无法确保未来的规划添加，即便是许多愈加慎重的房企，没有拿到地相同也十分难过。

“最近和政府交流许多，可是一向没有拿到地，本年咱们也有相应的方针，尽管内部放慢了脚步，可是咱们也会忧虑没有土地无法带来项目，然后公司话语权下降。”一位家闽系福建区域高管向记者表明。

多元化拿地日趋显着

当部分规划开展更有主意的二线房企正在愈加活跃拿地时，头部房企的情绪愈加慎重。

“本年是地产洗牌年，并购时时机添加，可是好的标的或许不会太多，所以公司拿地会慎重，不挣钱的活不干。” 融创我国（01918.HK）董事局主席孙宏斌在本年的成绩会上揭露表明。

美的置业（03993.HK）主席、履行董事兼总裁郝恒乐相同比较慎重，他表明本年拿地将会集在中心兴旺的城市和城市群布局。拿地的金额总量没有详细的方针，依照公司出售规划和回款状况的1/3金额来进行补地。

现在的状况是，大部分二线公司则会拿出出售金额的40%~50%进行弥补土地储备。

不过，无论是达观派仍是慎重派，简直一切的房企都有一个一致：不能全面依靠揭露土地商场，而应该进行更多元的拿地方法探究。

现在，除了揭露土地出让以外，并购、勾地、城市更新是其他几类现在能够建立的拿地战略。

旭辉控股总裁林峰（00884.HK）表明，2019年公司多元化拿地占一切拿地总额的33%，本年方案把这个占比进步到50%。

而就在两年前，旭辉控股内部80%以上土地储备都来自揭露土地商场拍卖，旭辉控股其时以为多元化拿地方法仍旧存在不确定性。

“从年头开端就有许多公司来找我谈并购，不过咱们仍是比较慎重，最重要的是能够算得来账。”林峰说。

在本年逆周期加码拿地的中骏集团，则期望经过“地产+商业”双轮驱动形式，尽或许勾地取得土地。中骏集团助理总裁黄伦称，这样的战略有利于公司以较廉价的价格获取归纳用地，优化收入来历，供给更为安稳的现金和盈余添加。

依据中骏集团年报，2019年中骏集团新增46个项目，其间12个归纳体项目，而这些根本便是勾地。

相同，许多经过商业勾地形式拓宽的新城控股（601155.SH）也表明还将持续坚持这样的商业形式。

“关于新城而言2019年拿地项目相对较少，疫情影响又导致土地出让拖延，因此货值供给延期，未来咱们将进步自己的拿地节奏。”新城控股董事长兼总裁王晓松说。

依据新城控股内部测算，猜测2025年全国8万方以上购物中心还将开业1500座商业地产，而这些购物中心的需求将成为公司的商业时机，并支撑公司的中心商业形式。

实际上，包含世茂房地产（00813.HK）、绿城我国（03900.HK）等干流房企在近年也开端建立了专职部分去拓宽城市更新事务。此外，包含融创我国、万科等公司都在把城市更新作为在一线城市拓宽土地的重要手法。

“现在许多品牌开发商都在从头考虑自己的商业形式，并打造成为土地拓宽的中心才干。处于快速开展的二线、三线城市有工业资源有需求，假如能够满足当地政府，就能够取得愈加廉价的土地。”一家TOP10房企办理层告知记者。

理性仍是赌博

在陈飞看来，拿地的非理性要素正在添加。“咱们都以为是窗口期的时刻，就变成不是窗口期。”陈飞说。

克而瑞监测，3月份大部分城市都康复了土地供给，从宅地供给量上来看，3月宅地供给建面环比2月上涨了157%，即便与上一年3月比较，也上涨了18%，供给明显放量。

“三四月份是每年传统的土地热门期，许多土地现在拿下实际上能够在年末开盘，继而奉献出售额，因此会让许多有成绩方针的房企更有拿地热心。”一家上市房企总裁告知记者。

该总裁泄漏，只要到5月底，根本上都有时机保证年末开盘，因此会让房企有相对拿地热心。“不拿地钱放在账上也没有价值，总归需求资金和土地都周转起来，才干够盈余。”

从此前房企发布的出资方案看，龙湖集团（00960.HK）、华润置地、我国海外开展在拿地上表现出相对活跃的情绪。其间，中梁控股（02772.HK）、龙光地产（03380.HK）的拿地出售比到达0.5左右，在拿地方面愈加活跃。而新城控股、我国海外开展，正荣地产（06158.HK）拿地出售比在0.3~0.4之间。

本年一向在加码拿地的中骏集团，就设置了十分苛刻的出资条件，关于许多出资人员，要求其在两个月内拿到地，不然或许被筛选。经过机制保证，中骏集团期望能够愈加领先去获取更多土地资源。

不过，关于许多房企而言，拿地决议计划无异于“囚犯窘境”。

所谓囚犯窘境，实际上指合刁难两边在协作时是全体功效最优化，可是因为个别存在，因此坚持协作本身反常困难。房企面对的问题亦如此，假如咱们都不去抢地，那么每一块土地价格都能够相对下降。可是谁都忧虑自己手上没有资源，因此构成剧烈竞赛态势。

宝龙地产（01238.HK）总裁许华芳就揭露表明近期土地商场过热。“咱们参加了十多次土地拍卖，不过没有一块拿到，原本以为是捡漏的时机，却发现商场仍是许多企业在拿地。”许华芳在成绩会上称。

“实际上咱们都要生计，现在业界甚至有5家一同协作拿地，来下降拿地本钱，这是现在揭露土地出让能够下降竞赛的有用方法。不过，这样的状况也有围标嫌疑，上海的虹口土地事情就让相关部分不是很满足。”上述总裁剖析。

实际上，跟着大部分房企开端进一步聚集一二三线中心城市和城市群之后，这些商场有限的土地资源必将与房企的需求构成对立。

“每年都会发现时机越来越少，可是还要持续尽力去寻觅。”陈飞说。

明显，拿地的战略本身反映了各个房企关于规划和未来预期的判别。不过，规划盈余年代现已挨近结尾，当房企逐步开端关怀赢利时，拿地的难度还会添加。

“只要把本身所长做到极致，‘不对称’开展，才干构成竞赛优势。”中南置地总裁陈昱含说。

责任编辑：陈志杰